随着楼市的下行，除了发布一纸“限跌令”，有城市已经开始用真金白银补贴购房者了。

近一个月以来，已至少有10城（或地区）推出了鼓励购房新政，包括呼和浩特、 荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等。

各地“花式”补贴动作包括：政府直接提供购房补贴、对农民进城购房给予优惠、以人才或二孩三孩名义给予购房优惠、对商品房契税进行减免、购地下车位也可获得补助等。比较特殊的是河北保定市，率先放松了特定房屋类型的限购、限价政策。

不过，截至目前，出台楼市松绑或购房补贴政策的，基本都是三四线城市，这或许与这些城市飙升的楼市库存息息相关。根据上海易居房地产研究院数据，被监测的全国百城库存数据已经连续36个月同比正增长，创下5年来的新高，三四线城市的去库存压力是最大的，且短期难化解。

多样化的鼓励措施

到今年6月份为止，全国各地都还在配合“史上最严厉的楼市调控组合拳”，但随着下半年新房成交量环比连跌，许多城市库存量迅速升高，当地房企感受到去化的巨大压力。

对地方政府来说，最容易操作的鼓励购房方式就是减免契税，因此多城已选择先从契税入手。

12月10日，重庆市璧山区住房和城乡建设委员会宣布，接下来要举办为期两个月的购房优惠活动，活动期间，购房人购买当地房企的新建商品住房（限1套）、车位（不超过2个）、商服用房（不超过5个）和办公用房，以及购买二手住房（限1套），符合相应条件的，可享受所缴纳契税同等金额的购房补助。

无独有偶，湖南衡阳市也在近期发布《衡阳市城区新建商品住房和地下车位财政购房补贴实施方案》，对未来5个月内买房的市民进行契税补贴，补贴比例从15%到50%不等，越早买房，补贴得越多，比如明年1月31日前买房，就能获得50%的契税补贴。未来5个月购买地下车位的，补贴一律高达所交契税的80%。

河南开封、重庆万州、河南新乡的地方政府，也给出了限时契税补贴政策，鼓励市民在年末购房。

还有不少城市通过人才、三孩等名义发放真金白银的购房补贴。比如广西南宁，近期扩大了购房补贴的人才范围，拟按照高层次人才认定的类别分类实施首次购房补贴，其中A类人才给予200万元购房补贴，B类人才给予120万元购房补贴，经认定的D类、E类高层次人才，符合条件者，可享受最高40万元、20万元购房补贴。

江苏南通海安则率先提出给二孩家庭、三孩家庭给予购房优惠。该市新政称，常住居民家庭，子女未满18周岁的二孩、三孩家庭，购房时凭户口本或出生证明，在市场价格基础上二孩家庭给予每平方米200元、三孩家庭给予每平方米400元的优惠。

海安还鼓励当地企业组织团购商品房：企业、单位购买用于人才用房一次购房5套以上或组织企业、单位职工一次购买10套以上，在市场价格基础上给予每平方米400元的优惠。复垦弃宅进城的农民群体，购买预售商品房的，凭挂钩复垦协议，可以在市场价基础上给予每平方米600元的优惠。

近期内蒙古呼和浩特也宣布对毕业5年内首次在呼和浩特市置业的高校毕业生给予购房补贴，符合相应条件者，博士研究生、硕士研究生、本科生分别一次性给予10万元、5万元、3万元补贴。

贵州龙里县则不管是不是大学毕业人才，只要农村户籍居民、外来人口愿意去当地落户买房，可以按迁入户籍人口数量（每人40平方米），给予每平方米相应的500元补贴，最高每人可获两万元。

湖北荆门市近期也宣布，未来一年内，对首次在中心城区购买新建商业用房以及地下车位、取得契税完税证明的购房者，按照商品房买卖合同成交额的1.5%给予一次性购房补贴，补贴金额最高不超过5万元。

河北保定于近期宣布放松限价、限购政策，根据其发布的《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》，当地对被动式超低能耗建筑商品房项目，取消销售价格限制。居民如购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制。

三四线库存积压

多个地方政府密集出台鼓励购房新政背后，是市场成交数据的持续下滑。尽管在楼市精准调控之下，当前房地产信贷环境略有好转，但是短期内购房者的置业情绪尚未恢复。

根据中指研究院数据，其选取的50个代表城市中，今年11月份长三角代表城市新房成交面积环比下降8.1%，同比下降31.7%；长江中游代表城市商品住宅平均成交面积环比增长9.5%，同比下降42.8%；珠三角代表城市环比增长7.2%，同比下降46.8%；成渝代表城市商品住宅平均成交面积环比增长2.1%，同比下降42.1%；京津冀代表城市环比下降6.3%，同比下降14.3%，预计12月市场整体仍将维持低位运行，价格仍面临下行压力。

新房成交量不断下滑，导致很多城市的库存迅速攀升，去化周期拉长。

根据上海易居房地产研究院的最新报告，截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为5.2亿平方米，同比增长2.1%，当前百城库存规模为2016年8月份以来的最高值，即创下近5年的新高。

库存环比数据已连续4个月正增长，同比则连续36个月保持正增长态势。11月份，100个城市新建商品住宅供应量为4495万平方米，而成交量为3437万平方米，呈现了“供大于求”的态势。三四线城市库存攀升的态势最明显，出现了连续37个月库存规模同比正增长的态势，说明相比一二线城市，三四线城市库存积压的现象最明显。从库存风险的角度看，三四线城市是最大的。

截至11月底，库存同比增速排在前十位的城市包括韶关（57%），惠州（43%），东莞（41%），深圳（38%），保定（37%），承德（32%），洛阳（32%），宁波（32%），徐州（28%），柳州（27%）。这些城市面临的去库存压力较大。

而库存同比增速后十位城市为：呼和浩特（-31%），三亚（-29%），上海（-28%），合肥（-27%），晋江（-27%），淮南（-25%），太原（-23%），岳阳（-22%），马鞍山（-20%），济南（-20%）。

新房库存同比减少的城市中，既包括上海这样商品房不愁卖的一线城市，也包括岳阳这种此前出现过大面积降价跑量的城市，虽然违规降价扰乱了市场，但是其库存总量明显减少。

根据上海易居房地产研究院，截至11月底，商品房去化周期最长的10个城市，分别是西宁、洛阳、舟山、威海、无锡江阴、哈尔滨、芜湖、固安、烟台和韶关。这10城中有8城都属于三四线能级。

“若是当地库存压力大，那么就应该从因城市策角度去落实宽松政策。市场疲软时，三四线城市通过契税补贴的方式激活交易，这一点是值得肯定的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，接下来的调控走向中，各地同步松绑可能性不大，但是后续可能会有针对具体类型的松绑，比如针对特定区域、特定房产类别等。

近一个月来，已有多个三四线城市出台的购房补贴等楼市支持新政，让“鼓励购房”信号再一次冲上热搜

14日，安徽芜湖发布了购房支持新政，提出对符合条件的青年英才，最高可获得10%的购房款补贴。

而今天，与之对应的，是房价

据国家统计局网站消息，国家统计局今日发布2021年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，11月70大中城市中有9城新建商品住宅价格环比上涨，三亚环比涨0.7%领跑。

大中城市中，也仅仅有9个城市环比上涨，领跑的三亚，作为最热门，上涨也只有0.7%了，其余均在跌落，这其实也是广大网友喜闻乐见的情况。

其实，提出购房新政，吸引人才落户，这个已经是很多二线城市的做法，比如武汉，为了留住人才，大学生买房直接八折……

各地就此开始的抢人大战，各种政策层出不穷……

不过这次不一样，不止单单对人才，据媒体统计，近一个月来，释放出“鼓励购房”新政的城市已超过十个。

其中

10日，湖南衡阳发布了购房补贴政策后，13日，其下辖耒阳市就召开了促推房地产行业发展座谈会，会议提出“全力促进房地产行业良性循环和健康发展”“依法解决房地产开发企业的合理诉求”“全力做好房地产企业与金融机构的无缝对接”，成为全国范围内较早响应中央“房地产良性循环”政策的城市。

据有关房地产行业调查报告显示，商品房去化周期最长的10个城市分别是西宁、洛阳、舟山、威海、无锡、江阴、哈尔滨、芜湖、固安、烟台和韶关有8个城市属于三四线能级城市；芜湖就排在第7位。

为此，需要商品房去化周期的各地纷纷效仿，目前已有湖南衡阳、河南开封、河北保定、广西南宁、南通海安、重庆的璧山和万州、六安、金寨等地相继释放出“鼓励购房”的楼市新政。

分析各种新政，补贴对象多不止是人才类，还有农民工进城和多孩家庭的刚需和改善型需求。

补贴类型也不仅限于政府直接提供购房补贴或者打折，还有对商品房契税进行减免、购地下车位可获得补助等。

有分析人士称，当今在经济下行压力大，楼市下行期，置业者预期下调的大背景下，部分库存压力大的三四线城市“供大于需”的现象更为凸显，楼市更艰难，调整难度大。与此同时受多地“限跌”政策的影响，房地产企年底销售回款的压力更大，银行抵押贷款有逾期风险。为促进当地房地产市场平稳健康发展，保持良性循环，预计后续仍会有其他三四线城市从供需两端出台提振楼市的新政。

疫情已经持续两年，经济增速低迷，互联网大厂都开启降薪裁员潮，钱难赚……

与之相对应的，是物价上涨：

12月15日，国新办举行的新闻发布会上，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖介绍，11月份，全国居民消费价格（CPI）同比上涨2.3%

各路企业都在割韭菜，不论什么都要开会员，开完会员还要额外交钱，并且会员费还在上涨，在这个时候买房就成为一个更加慎之又慎的事情。

并且，房地产一直是一个热点，此番各地放出新政策，会让毕业需要落户、农民工进城、结婚买房及多孩的刚需此时出手买房吗？我们还是需要再观察。

2021年楼市经历了前高后低的态势，到了下半年楼市政策收紧，而到了年底，风向又有所调整，虽然说政策环境上整体保持不变，但细微之处还是有一些微妙的变化的。很多人总喜欢问，到底该不该买房呢？恰恰这个时候，要看清了，是最容易买房犯错误的时候。

虽然这些时日楼市趋于稳定的态势越来越明显，作为购房者也是逐步理性成熟，但“买涨不买跌”的观念依然深入人心，尽管苦口婆心多次劝大家不要盲目遵从这个规律。

前段时间还好，市场在多重作用下，变得异常冷静，那会购房者也很冷静。但现在从国家到各部门再到地方，已经开始释放层层利好信号了。作为购房者还能理性吗？

从9月24日央行提出两维护，即维护房地产平稳健康发展，维护购房者合法权益开始，就确立了要让真正自住购房者得到保护的方向。

接下来，再有官方表态，保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

而到了12月3日，国家再次提到，“现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求”。

如果说前几次还是大面上的，或者说还是针对刚需，那么此时此刻，已经有了具体的支持思路，不仅仅是刚需，也包括改善购房者。而最重要的是，从信贷政策上要予以倾斜。

这对刚需改善型购房者来说，肯定是重大利好，市场稳了，房价稳了，购房者的心也稳了。

有了这些表态，各地也有了具体的支持动作。

12月13日，据报道，近期深圳部分银行开始下调房贷利率。有银行首套利率为4.95%，二套利率为5.25%。此前，深圳市场首套房、二套房主流的按揭贷款利率为5.1%和5.6%。

可能有的人还觉得不解渴，但实际上这种信号的意义更大影响更远。除了银行，各地也有动作了，甚至有的城市已开始用真金白银补贴购房者了。

近一个月以来，已至少有包括呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州等在内的10城（或地区）推出了鼓励购房新政。各地的支持政策也是五花八门，有的是直接给购房补贴，有的是对进城买房予以支持，还有的跟人才或生育挂钩给补贴等。最特别的是，保定率先放松了特定房屋类型的限制政策。

我们先姑且不论对你吸引力有多大，但确确实实这是具体的可落地的支持政策。这种行为更重要的是对市场的信心作用大大提高。或许在个人房贷上能有所体现。

12月13日，央行发布数据显示，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。这是继上月首次单独发布这种数据后，第二次单列发布相关数据，给市场传递的维护市场平稳健康发展和购房者权益的信号很明确。从目前来看，房贷供需关系已逐步回归正常。

银行放款力度加强，房地产市场的合理资金需求正得到满足，这不仅有利于改善市场预期，促进楼市回暖，反过来又能给银行信心，促进房贷支持力度加大。

特别是最近国家对房地产的表述更为市场注入了信心，“坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，加强预期引导，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

从中我们提取几个关键词，“房住不炒”、“支持合理需求”、“因城施策”、“良性循环”和“健康发展”。“房住不炒”这是总的基调，是定位，坚决不会动摇。但后边几个词，实际上就要辩证地一分为二看，对于市场较热的城市，还会继续收紧政策，防止房价过快上涨，但对于一些市场较冷的城市，就要确保市场良性循环和健康发展，采取因地制宜、因时制宜的分类调控政策。支持合理需求不分城市，哪个城市保护刚需和改善购房者都是应该的。

12月14日，央行发文称，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加快完善住房租赁金融政策体系，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

所以，你会发现，不少城市出台购房直接补贴的政策，而这些城市你可以看看大致都是什么级别的城市。多个城市密集出台鼓励购房新政背后，是市场成交数据的持续下滑。尽管在楼市精准调控之下，当前房地产信贷环境略有好转，但是短期内购房者的置业情绪尚未恢复。而且有些城市的积弊已久，不是说短期的一个政策支持就能解决的。

支持政策最积极的城市恰恰是一些库存较大的城市，这就是为什么一开始跟购房者说，恰恰是这个时候更需要保持清醒头脑的时候。楼市回暖或者说政策导向利好，这是事实，或许也到了比较合适的购房时机，这也是事实。或许楼市最困难的时期已经到头，但千万不要头脑发热买错房子。

还是老生常态，一些没有人口流入或产业资源支撑的三四五六线城市投资价值不大，当然如果你就是要生活在那里当然可以买，只要你住得舒服没多大问题。还有一些城市因为政策限制流动性大大降低，如果不小心买错了，那也是巨大的成本。

恰恰是这个时候，购房者更应该珍惜机会，不要盲目买错，除了对城市的考量，过去单纯讲究品牌大开发商，但现在也不一定安全，还要考虑房企的安全性和稳健性，总之，多看多问多想。买房没错，但别买错。

01.

中央经济工作会议，首次以“三重压力”描述中国当前的经济现状。会议提出，各部门“都要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前，逆周期政策要加力，跨周期政策纠偏调整”。这意味着，“稳增长”再次成为政策重心。2022年这个特殊年份（年初奥运会、年底重要大会）的境况下，“稳增长”的意义更加强烈。

其中，就包括房地产政策的调整。比如，支持长租房发展，满足合理住房需求，这些很久没有提的需求端激励政策，再次被提出。而且，宣讲中央经济工作会议的“2021-2022中国经济年会”上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆提出，“房地产是支柱产业”。

同样在这次会上，中央财经委员会办公室分管日常工作的副主任韩文秀则指出，“房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民经济中，在全社会固定资产投资、地方财政收入和金融机构贷款总额中，都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。”

这是对房地产支柱地位的注解。值得关注的是，对于房地产政策的表态，近期出现了明显的变化，特别是再次明确了“支柱地位”，颇为意外，超出市场预期，为何会出现这样呢？

02.

需求收缩，供给冲击，预期转弱，这个具象化的经济下行“三重压力”逻辑，在房地产领域体现得很明显，并进一步与实体经济形成了传导。比如，近期通过长效机制对房地产去泡沫的压力测试下，开发商、供应链、银行、居民、地方政府等，对地产的信心、信赖度都在下降。

信心下降，就意味着需求收缩，供给端自然受到冲击。表现在以下几个方面：

一是，银行的风险预期明显增加，不再愿意增加贷款投放，监管层积极喊话，要增加开发贷款，但银行表现很迟缓；

二是，总包和供应商不再愿意被开发商无限期拖欠结算，出现了大面积停工；

三是，很多购房者不再愿意买开发商预售的期房，即便是品牌开发商，也可能是不靠谱的。

四是，地方政府不再纵容开发商违规挪用预售资金，担心项目烂尾后，把维稳的风险甩给地方。

房地产供应链循环不畅，供给端就受到了巨大冲击。开发商前端缩减拿地、开工，后端“打折卖房”，压降竣工，以保卫现金流，这又加剧了悲观预期，市场信心继续走弱，反过来进一步恶化开发商资金。由此，造成了房地产全链条下行，拿地、开工、销售单月出现两位数负增长。6月份，70城新房只有12个城市新房价格下跌，11月份有52个城市新房价格下跌。

过去，历次重要会议关于房地产的表述，都是放在民生和社会保障里面，或防范风险中。这次中央经济工作会议，将房地产放在了明年7项经济稳定政策的“第三项”——结构政策要着力畅通国民经济循环。如此一来，就不难理解，为何再次强调房地产的支柱地位？从中央财经委的领导对此的详细注解来看，逻辑是很清晰的，以地产循环带动国民经济大循环。

显然，空前严峻和复杂的国际形势下，2022年“特殊年份”的语境下，无论基于政治逻辑，还是经济逻辑，怎么强调稳定的重要性都不为过。要“稳字当头”，国内大循环就要畅通起来。依托中国巨大的市场范围，庞大的互联大网，昂扬向上的奋进态势，任何负面问题都会消弭。

于经验判断也好，于形势紧迫也好，要畅通国民经济循环，房地产就必须要实现良性循环。所以，关于房地产良性循环，不到一个月的时间内，强调了三次。脉络很清晰，即突破行业供需约束的堵点，打通生产、分配、流通和消费各环节，畅通“拿地、融资、开工、施工、销售、竣工”全链条，以强大的产业链贯通优势，助力打通国民经济循环的任督二脉。

03.

治理房地产，一面是治理“高杠杆、高地价、高房价”循环所形成的纸醉金迷、泡沫享受型的扭曲式发展，其所带来的结果，就是“一业兴、百业衰”，有产者“躺赢”，年轻人、新市民无奈“躺平”，打造内需引擎和共同富裕的转型目标渐行渐远。这是当下正在做的事情。

另一面，就是在把房地产当一个正常的行业看待，在行业收益平庸化以后，把本该有的行业运行逻辑潜能激发出来，这就是产业链条长、带动性强、国人对美好安居亘古不变的追求与热情。这就是会议提出的“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。

可见，2022年，市场体系和保障体系要同步推进，前者是为了助力“稳字当头”，后者则凸显了“稳中求进”。探索新的发展模式，比如多主体供给（非开发商一家垄断）、多渠道供应（非新增供地），存量微改造和更新（补上公共服务的短板），大力发展保障性租赁住房。

稳字当头与稳中求进的辩证统一，事实上就是短期和长期的统一，长期讲定力、短期讲策略；稳增长和防风险的统一，不在乎“一池一城”均志在必得，而是局部可掌控。房地产“冰冻三尺”之弊，非一日之寒，无法毕其功于一役，要靠炉火纯青的政治智慧，消解于长期无形之中。

房地产是当下我们面临最大系统性风险，弄不好的话，有可能造成链式的危机反应模式，我们怎么避免这个危机？近期的金融秩序肃清，是一个很好的参照，也可谓是一次对地产风险定向爆破的压力测试，但也将房地产风险的复杂性、艰巨性暴露无疑。当下，房地产就像是房顶跳舞的大象群，而房屋本身就是经济基本面，怎么防范房屋倒塌，大象死伤呢？

一方面，我们必须要给大象瘦身，另一方面，我们要夯实屋顶的沉重。现在，面临的问题是，大象很重，还想加重；屋顶并不是想象中那样固若金汤。近期定向爆破风险的现场实验中，迅速出现了信贷紧缩、金融风暴，以及风险传染和市场预期急速下坠，并形成了负反馈。

04.

当风险定向爆破与共同富裕语境下的“房地产税”同步发生，产生了巨大的预期不稳定。好在，我们的意志很坚强，治理很有智慧，讲究策略和迂回。未来的地产政策要遵循这样的逻辑：

首先，风险具象化。谁有病给谁吃药，把系统性风险掰成碎片，一块一块精准地喂到每一个作奸犯科者的嘴里。比如，近期暴雷的企业，先把自身的家底盘清楚，该偿还的偿还；有愿意接盘的，接盘后再偿还；难以盘活的，在宏观审慎的前提下，金融资源会适当注入。

这种处理叫“五马分尸”。分法很智慧，化整为零，各有其所，分开后每一块的阵痛都很小，影响也就小了。投资者、利益相关者，都要承担责任，恒大港股价格从十几港币跌到2个港币，刘大不得不割肉卖出，这就是赌“刚性兑付”的结果，过去赌对了，现在和未来就不对了。

讲这个意思，是要告诉每个人，每个主体，要对自己的行为负责任。因为，主体责任不是虚幻的，它一定是具象化的。如果主体责任虚幻了，就是法不责众，一定是“大而不倒”，绑架政策。

其次，开正门、堵歪门。巨大的政治意志下，政通人和、政令畅通，第一次明确的住房保障体系（公租房、保租房、共有产权）会得到迅速落地，长租房也将会得到支持，并与保障房、共有产权，构建新市民、年轻人的住房供应体系，可租可售。它的目的是，将80后、90后的“后浪年轻人”承受的民生压力，“三座大山”也好、“五座大山”也好，一一卸下来。

最后，房地产行业的正常化，并不意味着可以臆想“新周期”了，臆想房价反弹，“躺赚”和“躺赢”的机会又来了。如果你这么认为，并再次激发投机炒作的肾上腺素和多巴胺，那买者自负，与跟着恒大受损的那一帮投资者一样，未来不要追悔莫及。尽管疫情后出现一轮楼市回升，但很多城市二手房价还趴在那里阴跌，这是未来的趋势，砸在手里可能是常态。

面对列祖列宗，“房住不炒”反复强调，但你不听，非要飞蛾扑火，能怪谁呢？这个时候，你就会知道，房产税是可以迂回的。任性入场，在当下的高价位买入，却被迫持有在手里，这个房产税的效果是一样的。政策很清晰，鼓励合理需求，房地产实体部分才是支柱产业。国家要推进的房地产良性循环，乃是合理需求的循环，保障房的循环，你要进来那就是分母。